Gebäude abschreiben: So kannst du Steuern sparen 

Wenn du ein Gebäude nutzt, um Einkünfte zu erzielen – sei es als Selbstständige:r, Freiberufler:in oder Vermieter:in – kannst du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich abschreiben. Das reduziert deine Steuerlast. Dabei spielt es keine Rolle, ob du gewerblich oder freiberuflich tätig bist oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hast. Im Folgenden erfährst du, welche Abschreibungsmethoden es gibt, wann du welche einsetzen kannst und worauf du achten solltest.

Grundlegendes zur Abschreibung von Immobilien

Bevor wir uns mit den Feinheiten der beiden Abschreibungsmethoden beschäftigen, werfen wir zunächst einen Blick auf die wichtigsten Fragen rund um das Thema „Gebäude abschreiben“.

Wer darf Immobilien abschreiben?

Grundsätzlich kannst du ein Gebäude steuerlich abschreiben, wenn du rechtliche:r oder wirtschaftliche:r Eigentümer:in bist. Das bedeutet:

• Du hast die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen.
• Du nutzt die Immobilie zur Erzielung von Einkünften (z. B. durch Vermietung oder betriebliche Nutzung).

Lineare oder degressive Abschreibung von Gebäuden?

Falls du dein Gebäude bereits im Vorjahr oder früher erworben hast und die Abschreibung bereits läuft, bleibt die gewählte Methode – linear oder degressiv – bestehen. 

Falls du eine Immobilie neu baust oder kaufst, kannst du zwischen zwei Methoden wählen:

• Lineare Abschreibung (AfA) mit gleichbleibendem Prozentsatz pro Jahr.
• Degressive Abschreibung, wenn das Gebäude zwischen dem 30.09.2023 und dem 01.10.2029 gebaut oder gekauft wurde. Dabei gilt:
  • Beim Neubau zählt der Baubeginn (nicht der Bauantrag!).
  • Beim Kauf ist das Datum des Kaufvertrags maßgeblich.

Wann beginnt die Abschreibung?

• Beim Neubau startet die Abschreibung mit der Fertigstellung (Bezugsfertigkeit).
• Beim Kauf beginnt sie mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, also ab dem Zeitpunkt, an dem du wirtschaftliche:r Eigentümer:in wirst.
• Im ersten Jahr wird die lineare AfA zeitanteilig nach Monaten berechnet.

Wie lange kann man ein Gebäude abschreiben?

Die Abschreibung eines Gebäudes läuft so lange, bis die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich abgeschrieben sind. Die Dauer hängt von der gewählten Abschreibungsmethode ab:

• Lineare Abschreibung:
  • Wohngebäude: 2 % pro Jahr → 50 Jahre (bei Baujahr nach 1924)
  • Wohngebäude vor 1925: 2,5 % pro Jahr → 40 Jahre
  • Gewerbliche Gebäude (Wirtschaftsgebäude): 3 % pro Jahr → ca. 33,3 Jahre
• Degressive Abschreibung (5 % pro Jahr, befristet bis 2029):
  • Die Abschreibung erfolgt zunächst mit 5 % vom Restwert pro Jahr.
  • Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist möglich, sobald diese eine höhere jährliche Abschreibung ermöglicht.
  • Dadurch kann die Abschreibungsdauer variieren, aber die maximale Abschreibungsdauer entspricht der linearen AfA.

Was gilt bei einer Schenkung oder Erbschaft?

Falls du eine Immobilie unentgeltlich durch Schenkung oder Erbschaft erhältst, setzt du die Abschreibung des:der Vorbesitzer:in fort. Die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten bleiben maßgeblich.

Ausnahme: Falls das Gebäude vorher zum Privatvermögen gehörte und jetzt ins Betriebsvermögen übergeht, gelten besondere steuerliche Regeln.

Abschreibung bei mehreren Gebäudeteilen

Falls dein Gebäude unterschiedlich genutzt wird (z. B. teilweise betrieblich, teilweise privat oder vermietet), müssen die einzelnen Gebäudeteile separat abgeschrieben werden.

• Jede Nutzung (eigene betriebliche Nutzung, fremde betriebliche Nutzung, eigene Wohnzwecke, Vermietung) gilt als eigener Gebäudeteil.
• Unterschiedliche Abschreibungssätze können angewendet werden.

Das bedeutet: Falls du einen Teil des Gebäudes beispielsweise als Bürofläche vermietest und den anderen selbst nutzt, können unterschiedliche steuerliche Abschreibungsregeln gelten.

Praxis-Beispiel

Du besitzt ein Dreifamilienhaus mit drei Wohneinheiten.

• Fall 1: Alle Wohnungen sind vermietet → einheitliches Wirtschaftsgut, Abschreibung nach den Regeln für Wohngebäude.
• Fall 2:EG wird selbst bewohnt, 1. OG an eine Physiotherapiepraxis vermietet, 2. OG als Ferienwohnung genutzt → zwei selbstständige Gebäudeteile:
  1. EG & 2. OG als private Nutzung und Wohnvermietung
  2. 1. OG als gewerbliche Nutzung

Die Gesamtkosten werden nach Nutzfläche aufgeteilt, jeder Teil wird mit dem entsprechenden Abschreibungssatz behandelt:

✔ Gewerbliche Nutzung (1. OG) → Abschreibung nach Regeln für Betriebsgebäude

✔ Ferienwohnung (2. OG) → Abschreibung wie Wohngebäude

❌ Selbstgenutztes EG → Keine Abschreibung möglich

💡 Wichtig: Falls du das EG später vermietest, wird die fiktive Abschreibung berücksichtigt – die Jahre der Selbstnutzung reduzieren die verbleibende Abschreibungsdauer.

➡️ Abschreibungen: AfA, Poolabschreibungen & Co. für Selbständige

Lineare und degressive Abschreibung von Gebäuden im Überblick

Je nach Art des Gebäudes kannst du zwischen linearer und degressiver Abschreibung wählen. Dabei unterscheidet das Steuerrecht zwei Arten von Gebäuden:

1. Wirtschaftsgebäude gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG
   Das sind Gebäude(teile), die:
   • zum Betriebsvermögen gehören,
   • nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und
   • für die der Bauantrag nach März 1985 gestellt wurde.
2. Alle anderen Gebäude
   Dazu gehören Gebäude(teile), die die oben genannten Voraussetzungen nicht erfüllen – zum Beispiel Wohngebäude oder Mischobjekte.

Lineare Abschreibung von Gebäuden

Bei der linearen Abschreibung (AfA) werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig auf die Nutzungsdauer verteilt. Diese Methode gilt für alle Gebäude im In- und Ausland.

Lineare Abschreibung für Wirtschaftsgebäude

Bauzeitpunkt	AfA-Satz	Nutzungsdauer
Bauantrag nach März 1985 und vor 2001	4 %	25 Jahre
Bauantrag nach 2000	3 %	33,3 Jahre

• Personenkreis: Bauherr:in oder Erwerber:in
• Bemessungsgrundlage: Anschaffungs- oder Herstellungskosten
• AfA im ersten Jahr: Zeitanteilig nach Monaten berechnet

Lineare Abschreibung für Wohngebäude und sonstige Gebäude

Fertigstellung	AfA-Satz	Nutzungsdauer
Vor dem 1.1.1925	2,5 %	40 Jahre
Nach dem 31.12.1924	2 %	50 Jahre

• Personenkreis: Bauherr:in oder Erwerber:in
• Bemessungsgrundlage: Anschaffungs- oder Herstellungskosten
• AfA im ersten Jahr: Zeitanteilig nach Monaten berechnet

Sonderabschreibungen für den Neubau von Mietwohnungen

Nach § 7b EStG kannst du unter bestimmten Bedingungen eine zusätzliche Sonderabschreibung geltend machen, wenn du eine neue Wohnung baust oder kaufst.

Voraussetzungen für die Sonderabschreibung:

• Bauantrag zwischen 31.8.2018 und 1.1.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029
• Eine neue Wohnung wird geschaffen – entweder durch Neubau oder in einem bestehenden Gebäude
• Die Baukostenobergrenze pro Quadratmeter Wohnfläche liegt bei:
• Bis 31.12.2022: 4.800 EUR/qm
• Ab 1.1.2023: 5.200 EUR/qm
  Zudem gilt: Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden (keine Ferienwohnung)

Höhe der Sonderabschreibung:

• Bemessungsgrundlage: Tatsächliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten
  • Maximal 2.500 EUR/qm (bis 31.12.2022)
  • Maximal 4.000 EUR/qm (ab 1.1.2023)
• Sonderabschreibung: In den ersten vier Jahren bis zu 5 % pro Jahr der Bemessungsgrundlage
• Zusätzlich zur linearen Abschreibung möglich

Was passiert, wenn die Voraussetzungen entfallen?

Falls die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren steuerfrei verkauft oder nicht mehr vermietet wird, entfällt die Sonderabschreibung rückwirkend. In diesem Fall muss die Steuererleichterung zurückgezahlt werden.

Degressive Gebäudeabschreibung

Die Möglichkeit zur degressiven Abschreibung (AfA) war für neu erworbene Gebäude seit 2006 nicht mehr verfügbar. Bestehende degressive Abschreibungen aus früheren Jahren werden jedoch mit den damals geltenden Abschreibungssätzen fortgeführt.

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die degressive Abschreibung in Höhe von 5 % zeitlich befristet wieder eingeführt. Sie gilt für Gebäude, wenn:

• Der Baubeginn zwischen dem 30. September 2023 und dem 1. Oktober 2029 liegt.
• Bei gekauften Gebäuden der Kaufvertrag in diesem Zeitraum rechtsgültig abgeschlossen wurde.

Info von Accountable: Die neue degressive Abschreibung mit 5 % statt bisher 3 % senkt die Steuerlast für Immobilieneigentümer:innen und steigert die Rendite von Neubauwohnungen als Kapitalanlage. Die Idee dahinter: Da Investitionskosten schneller abgeschrieben werden können, steht mehr Liquidität für neue Projekte zur Verfügung, wodurch wieder verstärkt in Wohnraum investiert werden kann. Mit diesen steuerlichen Anreizen soll der Neubau angekurbelt und dem Wohnraummangel entgegengewirkt werden.

Beispiel: Degressive Abschreibung in der Praxis

Eine Person kauft im Januar 2024 ein Wohngebäude für 600.000 Euro. Davon entfallen 500.000 Euro auf das Gebäude (der Rest ist nicht abschreibungsfähig, da es sich um den Grundstücksanteil handelt).

1. Jahr: Degressive Abschreibung (5 %)

Die Abschreibung für 11 Monate (ab Februar) beträgt 22.917 Euro.

Fortlaufende Abschreibung

In den Folgejahren wird weiterhin 5 % vom Restbuchwert abgeschrieben. Nach 10 Jahren beträgt der Buchwert noch ca. 299.368 Euro.

Wechsel zur linearen Abschreibung

Ab dem 11. Jahr lohnt sich der Wechsel zur linearen Abschreibung – sie beträgt dann jährlich ca. 7.484 Euro über die verbleibenden 40 Jahre.

Dein Vorteil: Durch den Wechsel zur linearen Methode kann die Steuerlast in späteren Jahren gleichmäßig optimiert werden.

Wichtiger Hinweis: Während die degressive Abschreibung genutzt wird, sind zusätzliche Abschreibungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen nicht erlaubt. Falls solche Abnutzungen dennoch auftreten, kannst du zur linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG wechseln. Diese erlaubt eine jährliche Abschreibung von 3 %.

Überführung eines Gebäudes zwischen Privat- und Betriebsvermögen

Vom Betriebsvermögen ins Privatvermögen (Entnahme)

Wird ein Gebäude aus dem Betriebsvermögen ins Privatvermögen überführt und anschließend vermietet, gilt steuerlich:

• Die Bemessungsgrundlage wechselt von den Anschaffungs-/Herstellungskosten zum Teilwert (aktueller Marktwert).
• Die künftige Abschreibung (AfA) erfolgt linear mit 3 % pro Jahr.
• Die AfA kann nur bis zum Teilwert angesetzt werden.

Vom Privatvermögen ins Betriebsvermögen (Einlage)

Wird ein Gebäude, das zuvor privat und vermietet war, später betrieblich genutzt (z. B. als Büro oder Praxis), gelten folgende Regeln:

• Die Bemessungsgrundlage ist der Teilwert zum Zeitpunkt der Einlage.
• Die künftige AfA ist linear und abhängig vom Baujahr:
  • 3 %, wenn der Bauantrag nach März 1985 gestellt wurde.
  • 2 %, wenn der Bauantrag davor gestellt wurde.
• Die Abschreibung erfolgt bis zur Höhe des Einlagewerts.

Selbstnutzung oder unentgeltliche Überlassung – spätere Vermietung

Wird ein Gebäude zunächst selbst genutzt oder unentgeltlich überlassen und später vermietet:

• Die AfA basiert auf den ursprünglichen Anschaffungs-/Herstellungskosten.
• Die Abschreibung ist nur bis zur Höhe des Restwerts möglich.
• Der Restwert ergibt sich aus den ursprünglichen Kosten abzüglich der fiktiven AfA für die Zeit der Selbstnutzung.

💡 Wichtig: Durch langjährige Selbstnutzung sinkt der steuerlich anrechenbare Wert, sodass später nur noch der verbleibende Restwert abgeschrieben werden kann.

➡️Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ausfüllen: Das solltest du als Selbstständige:r beachten

Anschaffungs- oder Herstellungskosten – was zählt steuerlich?

Die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-Abschreibung (AfA) sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.

Wenn du ein bebautes Grundstück kaufst, musst du die Anschaffungskosten in zwei Anteile aufteilen:

• Grund und Boden (nicht abschreibbar)
• Gebäude (abschreibbar)

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die dir bei der Aufteilung der Kaufkosten hilft.

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Falls du nachträglich größere Investitionen in dein Gebäude steckst, können diese die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung erhöhen. Allerdings musst du unterscheiden zwischen:

• Nachträglichen Herstellungskosten (werden abgeschrieben)
• Erhaltungsaufwand (kann sofort steuerlich geltend gemacht werden)

Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn:

• Zusätzliche Nutzfläche durch Aufstockung oder Anbau entsteht.
• Bisher ungenutzter Raum (z. B. Dachgeschoss) ausgebaut wird.
• Balkone, Terrassen oder neue Gebäudeteile hinzukommen.
• Die Gebäudesubstanz erheblich verändert wird (z. B. durch neue Trennwände, Alarmanlagen, Markisen).

💡 Tipp: Liegen die Nettoaufwendungen unter 4.000 EUR, kann es aus Vereinfachungsgründen als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand gelten.

Wie wirkt sich das auf die Abschreibung aus?

• Nachträgliche Herstellungskosten werden so behandelt, als wären sie bereits zu Jahresbeginn vorhanden gewesen – eine zeitanteilige Abschreibung entfällt.
• Der Abschreibungszeitraum verlängert sich und endet erst, wenn die gesamten Kosten abgeschrieben sind.

Wann zählt eine Erweiterung als neues Wirtschaftsgut?

Nicht jede Baumaßnahme führt zu nachträglichen Herstellungskosten – in manchen Fällen entsteht ein neues, selbstständiges Gebäudeteil. Das ist der Fall, wenn:

• Das Gebäude grundlegend umgestaltet wird.
• Die bestehende Gebäudesubstanz untergeordnet ist.
• Ein neuer Nutzungsbereich geschaffen wird (z. B. Gewerbe- zu Wohnraum).

Praxis-Beispiel:

Ein:e Eigentümer:in vermietet ein Gebäude gewerblich und schafft durch eine Aufstockung eine zusätzliche Wohnung zur Vermietung. Die Kosten zählen nicht als nachträgliche Herstellungskosten, sondern als Herstellungskosten eines neuen Gebäudeteils, das separat abgeschrieben wird.

✅ Wichtig: Die Abschreibung beginnt mit der Fertigstellung und wird im ersten Jahr zeitanteilig nach Monaten berechnet.